專題文章
申請移民的資產評估
移民海外 Presentation to Consulate, 資本投資者入境計劃 CIES, 海外稅務/資產証明Overseas Taxation 專用 在香港，申請移民外地或者是中外人士移民來港，已經是一件非常普遍和平常的事情。昔日，香港人熱衷於移民外地。今天，香港是很多中外人士的理想定居地。無論是哪一種情況，申請移民的人士常常需要委託合資格的測量師為他們的資產進行評估，以便向移民局申報資產，証明自己合乎移民的資格。 在香港，物業資產評估的工作一般是由「產業測量師」進行。而香港的產業測量師大都擁有英國皇家特許測量師(RICS)和香港測量師學會會員(HKIS)資格，所撰寫的物業估價報告普遍為外國認可。 在香港, 物業估價(Property Valuation/Real Estate Appraisal)由產業測量師提供。產業測量師一般擁有以下資格: 英國皇家特許測量師學會會員Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors ...
資產審查 – 申請自置居所資助計劃HPA、公屋資格入息審查、申請福利援助、學費津貼
申請公屋資格入息審查、申請福利援助、學費津貼面對資產審查 由產業測量師發出的物業估價報告(物業估價証明書)，可供市民向政府各部門証明所擁有的物業資產值，以供房屋委員會、社會福利署及各教育團體參考。 自置居所資助計劃 Home Purchase Scheme (HPS) 根據<公務員事務規例>， 合資格公務員可申領自置居所資助計劃- 首期貸款。申請首期貸款時，公務員需遞交一份由認可和合資格產業測量師簽發的物業估價報告。 (為免延誤, 請勿列印網上估價取代正式由產業測量師簽發的物業估價報告。) 晉高測量師行可以為公務員提供物業估價報告，供庫務署房屋福利 分部作申請自置居所資助計劃首期貸款之用。
會計用途 – 物業估價報告
晉高測量師行提供之物業估價報告/物業估價證明書遵照香港測量師學會出版的《香港測量師學會物業估值準則》的規定，切合會計師、公司及業主的需要。 內容包括: 估價準則(估價基礎) 物業市值 / 物業公平價值 每年結算日之物業市值 - 土地及樓宇部份之分配 購買物業當日之物業市值 - 土地及樓宇部份之分配 現時物業市值
房協樓和居屋
房協樓是由香港房屋協會(Hong Kong Housing Society)發展興建。房協樓有些是出租; 有些以優惠價格出售，附帶限制轉讓條款; 有些以市場價格出售，因此沒有轉讓限制。 居者有其屋計劃(居屋)則是由房屋委員會(Hong Kong Housing Authority)發展興建。居屋以優惠價格出售，附帶限制轉讓條款，如果單位從未補地價，則必須先補地價，才可以在公開市場出售(白表市場)。 政府亦容許居屋和部份房協樓業主，在不補地價的情況下出售單位(綠表市場/居屋第二市場)。不過，由於單位仍享有地價上的優惠，所以只容許合資格人士購買。轉讓仍有限制。
比較法Comparison Method of Valuation
我們為客戶提供物業估價(Property Valuation)服務時, 最常用的物業估價方法是比較法(Comparison Method of Valuation), 也可稱為直接比較法或市場法。 重點是將物業與其他接近估價日期成交的類似物業進行比較, 對這些成交價做適當的調整和分析, 以求取物業的客觀合理市值。 這個方法適用於具有交易性的物業, 包括一些發展用地、住宅、工廠、寫字樓及商舗等。一些很少在市場上交易的物業, 例如特殊廠房、學校及教堂等則難以使用此方法進行物業估價。
Home Purchase Scheme (HPS)
Buying & Selling of Flats under the Home Purchase Scheme (HPS) According to the Civil Service Regulations (CSR), some civil servants ...
自置居所資助計劃 Home Purchase Scheme (HPS) 自置居所資助計劃 Home Purchase Scheme (HPS) 根據<公務員事務規例>， 合資格公務員可申領自置居所資助計劃- 首期貸款。申請首期貸款時，公務員需遞交一份由認可合資格產業測量師簽發的正式物業估價報告*。晉高測量師行可以為公務員提供物業估價報告，供庫務署房屋福利分部作申請自置居所資助計劃首期貸款之用。 (*為免延誤,
未補地價的居屋的價值 眾所周知，已補地價的居屋可以自由在公開市場轉讓。 而未補地價的居屋則只可以在『居者有其屋第二市場』（居二市場／第二市場／綠表市場）轉讓。 已補地價的居屋，由於可以自由在公開市場轉讓，它的價值已等同私人樓宇。 至於未補地價的居屋，其實原業主只是將補地價的責任轉移到新買家身上，新買家日後如希望在公開市場轉讓單位，收取較高的樓價，他始終必須向政府補地價。
IVA, 個人自願安排, 債務重組 個人自願安排, 債務重組 Individual Voluntary Arrangement (IVA) 它是透過法律程序、經法庭處理的債務重組方法。 債務人可能需要出售物業以填補債務，最好能參考測量師所提供之物業估價報告(Formal Property Valuation Report prepared by registered professional surveyors)。
IVA債務重組/破產物業估價 破產 / 個人自願安排 IVA 債務重組物業估價 破產 在香港，申請IVA債務重組或破產的人士，如果本身擁有物業，可能需要出售物業套現。過程中最好預先準備一份正式的物業估價報告備案。特別是和配偶聯名擁有的物業，如業主其中一人需要申請IVA債務重組或破產，他/她的一半業權的價值也需要正式評估備案。 破產人在填寫「資產負債狀況說明書」，宜參考獨立專業測量師所評估之物業市值。 破產管理署可能會出售破產人的物業，亦會參考測量師所提供之物業估價報告。
私人住宅 香港可於市場上出售的住宅物業，除私人住宅樓宇外，尚包括 公屋(租者置其屋計劃下售出的單位) 居者有其屋計劃(居屋) 住宅發售計劃(由房協發展，包括荃灣祈德尊新邨, 青衣偉景花園, 將軍澳茵怡花園, 北角健康邨, 深水埗樂年花園, 荃灣寶石大廈, 紅墈家維邨, 黃大仙啟德花園, 西貢翠塘花園。)夾心階層住屋計劃(夾屋) 市區改善計劃 (由房協發展，例如駿發花園、欣榮花園和荷李活華庭等)
寫字樓 在網上常常見到香港甲級寫字樓的訊息，其實，香港寫字樓的級別大致根據差餉物業估價署分類, 可以依面積和質素分為甲、乙、丙三級。 甲級寫字樓泛指新型寫字樓，裝修用料上乘，現代辦公室大廈設施齊備，設有停車場。 乙級寫字樓泛指設計、裝修中等，標準設施齊備，但不一定設有停車場。
工廠大廈 影響物業估價(Property Valuation)的因素眾多，物業的限制用途(User Restriction)是其中一個種要的因素。因此，除注意物業的現有用途(Existing use)外，
丁屋物業估價 「丁屋」是新界「村屋」的一種。而丁屋是新界原居民所享有的一種權益。通常一個村民 ( 男丁 ) 在其一生中可獲得一次特別許可，為自己興建一所小型屋宇 ( 丁屋 ) 自住。部份丁屋，需要補地價並領取修訂書或同意書之後才可以轉讓。 根 據小型屋宇政策，向原居民批出的土地或發出的建屋牌照(Building Licence)，通常附有條文限制土地的出售或其他形式的轉讓(Alienation Restriction)。即使土地上的發展已經完成，此類轉讓限制仍然有效，直至該名原居民向政府繳付額外的補地價(Land Premium)後，有關的轉讓限制才會被解除。
Fair Value公平價值 Fair Value公平價值 現時，香港公司持有的物業(無論物業位於香港、中國或海外)，需經由獨立合資格的測量師評估物業的公平價值 (Fair Value)。 Market Value 市值 市值乃指某項物業經適當市場推廣後，自願買方與自願賣方雙方均在知情、審慎及並無強迫的情況下行事，於估值日基於各自獨立利益需進行交易而應達致的估計金額。[香港測量師學會物業估值準則 (2005年第一版)] Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion. [The HKIS Valuation [...]
產業測量師與物業估價 General Practice Surveyors & Property Valuation 在香港, 正式的物業估價(物業估值Property Valuation)服務都是由『測量師』(Surveyors)提供的，而測量師一般都是香港測量師學會(HKIS)會員。不過『測量師』只是一個統稱，『測量師』其實可以分為建築測量師、土地測量師、工料測量師、產業測量師等等。 各種測量師各有專長，其中『產業測量師』(General Practice Surveyors)的其中一項主要工作，就是提供物業估價(Property Valuation)的專業意見。 在香港, 產業測量師 Surveyor (GP Division)一般擁有以下專業資格: 英國皇家特許測量師學會會員Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
遺產承辦 (Probate) 在某些遺產承辦的申請個案中，申請人可能被高等法院要求提供擔保人，以支持有關申請。擔保人可能需要證明本身的擔保能力。其中一種常見辦法就是提供物業估價報告，評估以擔保人名義擁有的物業的現時市值(Market Value)。 我們為客戶提供物業估價(Property Valuation)服務時, 最常用的物業估價方法是比較法(Comparison Method of Valuation), 也可稱為直接比較法或市場法。 重點是將物業與其他接近估價日期成交的類似物業進行比較, 對這些成交價做適當的調整和分析, 以求取物業的客觀合理市值。
